不動産投資は物件を購入しないと始まりません。今回は、購入するまでの判断と購入に係るフローを記載します。私は戸建で不動産投資をしているので戸建の購入フローだと思ってみてください。物件を選ぶところから始まりお金を支払うところで終わりとなります。
- 物件の選択
- 内見
- 買付申込書の記入
- 融資の申し込み
- 契約
- 決済
物件の選択
私の場合、物件の検索は主にアットホーム・ホームズを利用しています。購入する条件を決めて検索条件を保存。毎日チェックします、メールを飛ばすようにすると便利。
物件検索の方法を記事にしました。アットホームで物件を探す方法
良い物件があったら深堀して調べます。大まかには２つ、価格は妥当か？客付けできるか？価格は妥当か＝収益が得られるかです。収益が得られない赤字ならやる意味がないですよね。客付けできるか＝お客様が入らなければ成り立たないです。
収益判断を記事にしました。物件選定の判断 利回り編
物件判断を記事にしました。物件選定の判断 物件情報
内見
不動産業者に申し込みを行い内見を行います。実際に物件をチェック、この内見で購入を判断しなければいけません。結構重要です、この判断で数百万のものを購入するわけです。
物件を割安に購入しようとすると大体何かしら悪いところがあります。修繕可能かどうかを判断しなければいけません。どうしようもない物件も多いです、それを掴んでしまうと痛い目を見ます。
内見時に気を付けることを記事にしました。中古住宅の内見時に気を付けること５選
買付申込書の記入
物件が気に入ったら買付申込書を記入します。この買い付け申込書で売り主が誰に売るかを決めます。契約の効力はないのですが、記入後のキャンセルは常識外れな行動といえます、キャンセルはしない方がよいでしょう。
安く買いたい場合は仲介業者と相談し値段を決めていきます。相談した結果なら仲介業者も頑張って動いてくれますからね。例えば「この500万円の物件、以前300万円で買い付けが入ったが、売り主さんが断った。その後300万以下の買い付けしか入ってない。あの時売っておけばよかったと後悔しているんですー」という話を聞いたら、300万で買い付けを出してみようかなという話になりますよね。
仲介業者さんとよく話して買付申込書に記入する金額を決めましょう。
融資の申し込み
融資を利用する場合、銀行・ノンバンクを利用します。ノンバンクとは銀行以外の貸付業者。例えば日本政策金融公庫とかですね。どちらから借りることになっても、基本的にはこちらは借りる側です。貸した結果、事業として回りませんでした、赤字でした、返済できませんでしたとなるとヤバイので貸し手も大丈夫かどうか一生懸命調べます。
借り手として問題ない人間で、事業としてもちゃんと計画していますよ、ということを資料に記載し説明を行います。その説明にて貸し手側で稟議にかけられ、OKならば貸出を行う、というように色々な行為の後に貸し付けが行われます。僕は属性が高いんだ！今度アパートを買うから1%で融資して、なんて言って資料も持たずにお伺いすると絶対かしてくれません。
貸出金利は2%から3％、事業融資はこれぐらいの利率です。なんでもOKフリーローンとかは5～10%ですからそれよりは割安。住宅ローンは1％とかですから、それよりは割高。それぐらいで貸してもらえます。
用意する資料は物件説明資料、借主の説明資料が必要です。それぞれについて解説を行いました。
契約
契約時、書類の押印等を何回か行います。押印する＝その押印した文書を自分が認めたということ。体売主、仲介共にここまで調べたよ、あとは買い手の責任だよという文書にサインしていくことになります。不動産の場合、重要事項を説明してくれます。重要事項説明書です。再建築は可能か？電気、ガス、水道はどんな感じなのか？シロアリはいたのか？ハザートマップはこんな感じ等、大体決まった工程で説明してくれます。
この局面で聞いていた話と違うってことは無いと思いますが、聞き漏らしている、聞いたけど忘れているということはあると思います。しっかり確認しましょう。ここで手付金も支払います。この後のキャンセルは費用がかかる（手付放棄）ので、ちゃんと確認して押印しましょう。
決済
実際にお金を支払い、登記手続きを司法書士に依頼します。融資を使用する場合、銀行と歩調を合わせて売主への入金処理。仲介手数料、税金の決済の支払い。色々なお金を決済していきます。
必用なお金は仲介業者が事前に教えてくれていると思います。必要なお金は支払先、支払区分ごとにちゃんと分けて用意しておきましょう。具体的に言うと支払先を書いた封筒に必要な金額を入れておく。こうすれば封筒を渡すだけですみます。
当日あたふたするとみっともないし、あたふたしたら何かミスが発生します。事前準備は重要です、大金がうごきますからね。
これを終えたら晴れて物件が自分のもの。いよいよリフォームが始まります。
まとめ
不動産の選択から購入の決済までの解説をしました。各区分ごとに詳細な内容をリンクしています。購入するというだけで、たくさんの工程がありますね。購入が終わったら修繕、募集、管理と続いていきます。
賃貸経営を始めたいと思っている方の参考になったら幸いです。なにかありましたら随時コメントをお待ちしています。