不動産投資を行う際に融資を利用したい！これぐらいの準備をしましょう（物件編）

不動産投資を行う際は大体融資を利用するものです。現金をいっぱいもっていれば融資は必要ないですが大体現金なんてみんなそれほど持っていません。持っていたとしても、数軒購入したら現金は無くなってしまいます。

融資で不動産投資を行うとはどういうことでしょうか。例えば1000万円、利率が3%、融資期間20年で融資を受けたとしましょう。それを13%の利回りで回すとします。13%引く3%で10%が残ります。ここから税金を引き、返済を行い、残った分が手残りです。

収入130万円－利息30万円－運営費用20万円＝利益80万円

利益80万円－税金24万円＝税引き後利益56万円

税引き後利益56万円－返済40万円＝手残り16万円

上記の例で年間の手残りが16万円になりました。これをたくさんやるのが不動産投資です。これを10軒にふやせば160万円ですし、50軒にふやせば年間800万円の手残りとなります。50軒やるには5億円の借り入れが必要ですから現実的ではないですけど、これが不動産投資の考え方です。

最近はやりのワンルームマンション投資はこの手残りがマイナスになります。マイナスですから毎月なにかしらで補填をしないといけないです。「最終的に資産になりますから！」がセールストークらしいですが、これをたくさんやったら毎月の支払が大きくなってとてもキツイ状況になります。これは投資ではないです。

投資・事業として拡大して行っても問題ないものかどうかを資料として説明すれば貸してもお金を貸してくれます。ちゃんと計画して、説明が出来る資料を作成し、説明してお金を貸してもらいましょう。

どんな資料を用意すればよいか

戸建、アパートを購入するために融資を使うとします。銀行等に説明する資料は下記のものを用意するとよいかと思います。

この事業を行うためには幾ら必用で、自己資金はいくら、借入はいくら、等の説明資料です。収支が自分で計算できているかを説明できるかが重要です。

購入する不動産がどのようなものかを説明する資料です。築何年、間取り、交通等を説明できれば良いかと思います。内見時にもらえる物件図面でも代用できます。

そのエリアが賃貸需要があるか。インターネット等でしらべて紙に起こしましょう。また、近くの不動産屋さんに聞き取りした結果を書いてもよいでしょう。

相続税路線価がいくらか土地の値段がいくらかを説明できる資料を用意しましょう。

小学校、中学校へのアクセス資料

グーグルマップ等でしらべて自分で説明できるようにしておきましょう。

その地域が１０年、２０年後どうなっているか。説明できるようにしておきましょう。

資料はこちらが用意したとしても銀行等で裏付けをとります。ではなぜこんな資料を作るかというと、ちゃんと調べて計画的に事業をしているよという説明を行う必要があるからです。銀行側も、無計画にやっている人にお金はかしたくないものです。ちゃんとアピールできるよう、事前準備はしっかりしましょう。