オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは賃貸用不動産をお客付きで売買することです。お客付きで売買するので修繕の必用が無くそのまま賃料が発生する状態となります。とても簡単に不動産投資ができてオススメです。
オーナーチェンジのメリット
前段にも書きましたが、契約完了＝賃料発生となるので修繕、客付け、契約等をすべて省略して賃料をいただける状態となります。手間がかからないことが一番のメリットです。
オーナーチェンジのデメリット
お客が住んでいる状態の物件を売買します。当然住んでいる部屋の中身を確認することができません。住んでいる状態なので人が住めないほど荒れているということは無いでしょうが、シロアリ、傾き等調査しないと分からないことはほぼ分からずで購入することになります。数百万、数千万の物件をノールックで買うことになるため覚悟と思い切りが必要です。
契約はどうなる
契約はそのまま引き継ぎです。その契約が変わったことを新旧の賃貸人にて了承したことを確認したことを文書化する必要があります。”地位継承の覚え書き”を作成し契約を引き継いだことを文書化しておきましょう。
また、賃借人は新しい契約が始まることも無いので契約書はそのままに新しい振込先、問い合わせ先を賃借人に通知して終了です。”賃料振込口座変更のお知らせ”を作成し新しい連絡先を賃貸人に通知しましょう。
地位継承の覚え書き
旧賃貸人と新賃貸人の契約引継ぎを明文化したもの、これを契約書とともに保管し、契約を新しい賃借人が引き継いだという証明とするよう保管しておきましょう。もちろん新旧賃貸人の印鑑・サインが必要です。
賃料振込口座変更のお知らせ
賃借人に新しい賃貸人とその連絡先、振込先口座を通知するための文書です。いつ振り込む、何月分の賃料から新しい口座に行くのか、きちんとわかるように通知してあげましょう。また、文書の送付時期によっては振込済みという可能性もあるため、間違えて振込が行われた場合の対処を旧賃貸人と相談しておくと良いでしょう。管理会社を通している場合はあまり気にする必要はないでしょう。管理会社がやってくれるはずです。
敷金の確認
敷金は売買契約、売買代金とともに込みで処理されることもあります。いくら預かっているかをきちんと確認しておきましょう。
リースバック物件
物件所有者が物件に住んでいて、その所有者が物件を手放しそのまま住み続けるというケースがあります。住んでいた人は売却代金を取得し、次月からは賃料を払ってその家に住み続けます。稀ですがそんなケースもあり”リースバック物件”と言います。
言ってみればオーナーチェンジのようなものですが契約等は新規に作成する必要があります。契約書の作成、火災保険の確認、賃料の決定等オーナーチェンジとは違い決めることが多いです。
まとめ
オーナーチェンジのメリット・デメリット、その際にやらなければいけない事を記載しました。アパート、マンションだとほぼ確実にこんなケースになります。基本的に管理会社を通していればそこまで気にする必要もないのですが、自主管理だと手間がすごくかかり大変です。不動産売買の際は気を付けておきましょう。
皆様の不動産投資の参考になれば幸いです。